住宅購入の流れ
- 01.資金計画を立てる
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（Ａ）購入に必要な資金は？
住宅の購入には、物件の価格に加えて税金・諸費用などさまざまな費用がかかります。 それら諸費用の合計は、売買価格の6～8％が目安です。 例えば、3,000万円の物件を購入する場合、必要な資金は3,180～3,240万円程度となるわけです。
（Ｂ）諸費用の内訳は？
諸費用とは、売買契約から引渡しまでの流れのなかで、その都度支払う費用です。
諸費用の内訳は以下のようになります。印紙代 売買契約書･ローン契約書に貼付する印紙代 ローン諸費用 ローン事務手数料・ローン保証料等の諸費用 保険料 火災保険料等 ▼登記費用▼ 登録免許税 登記に伴う税金。不動産購入時（所有権移転登記）には固定資産税評価額の5％、ローンを組んだ時（抵当権設定登記）には借入金額の0.4％がそれぞれ必要。 登記手数料 登記手続きの際の司法書士への報酬 固定資産税（日割りで精算） 固定資産税評価額の 1.4％が1年分となる 都市計画税（日割りで精算） 固定資産税評価額の 0.3％ 仲介手数料 仲介物件については、成約の際に規定の仲介手数料（消費税および地方消費税含む）を申し受けます。 不動産取得税 住宅の場合、固定資産税評価額の 3％ その他 引越し費用など （C）購入可能価格の割り出し方は？
どれくらいの価格の物件が購入できるか、割り出してみましょう。まず、月々およびボーナス時に返済できる金額から、住宅ローンの借入金額を算出します。月々の返済金額には、毎月の積み立て貯金額、賃貸住宅にお住まいなら現在の家賃などが目安となります。住宅ローンの借入金額に自己資金を加えた金額が、物件の売買価格と諸費用の合計となります。
住宅ローン借入金額＋自己資金＝物件価格＋諸費用
したがって、住宅ローン借入金額と自己資金の合計から諸費用を差し引いた金額が、購入可能な物件の価格です。
（D）住宅ローン控除について
住宅をローンで購入された場合、所得税が還付される「 住宅ローン控除 」が受けられる場合があります。
■ 住宅ローン控除とは?
住宅ローン控除とは、住宅の新築もしくは取得または増改築をして、居住の用に供した場合において、一定の要件（後述参照）を満たすときは、その居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税額から控除できる制度です。
（A）適用条件
この制度は、平成25年12月31日までに住宅を取得し、入居した場合に適用されます。単にこの期間内に住宅を取得すればいいのではなく、入居の条件を満たしていることが必要です。新築マンション・建売住宅などでは引渡し・入居が間に合うかどうか確認しておくことが必要です。
その他の主な適用条件（平成25年12月31日までの入居の場合）
- ローン残高が、5,000万円以内であること。
- ローンの対象が、住宅とその敷地に対するローンであること。
- 取得資産の床面積（登記簿面積）が50平方メートル以上（上限なし）で、かつ床面積の50％以上は居住用であること。
- 取得資産の築年数が、築20年以内（耐火建築物の場合は築25年以内）であること。
- その年の合計所得が3,000万円以下（給与の場合3,336万円以下）であること。
- 取得・増改築後6ヶ月以内に入居し、かつ入居後引き続き住んでいること。
- 以下の金融機関・団体からの償還期間が10年以上の借入金であること。
- 銀行
- 信用金庫・信用組合・農協
- 住宅金融公庫・年金資金運用基金
- 地方公共団体
- 各種公務員共済組合
- 勤務先（年利1％以上のもの）
（B）控除額の計算方法
控除額（税額控除限度額）は、その年の12月31日の時点でのローン残高に対する一定の割合（控除率）となります。控除率は、平成25年12月31日までの入居の場合、一律１％となっています。
控除額＝年末ローン残高×控除率
※平成21年以降入居の場合、「控除期間10年」は維持しつつも、「年末ローン残高」「適用年・税額控除率」「最大控除額」が下表のように減額される予定となっています。その他の条件は上述と同様になります。
居住年 控除期間 年末ローン残高 適用年・税額控除率 最大控除額 平成22年 10年間 5000万円以下の部分 1.0% 500万円 平成23年 10年間 4000万円以下の部分 1.0% 400万円 平成24年 10年間 3000万円以下の部分 1.0% 300万円 平成25年 10年間 2000万円以下の部分 1.0% 200万円 （C）他の特例との関係
その年の前後各 2年間、合計5年間に前の自宅で3,000万円特別控除や買替特例を受けていると、この控除は受けられません。ただし譲渡損失繰越控除とは併用が可能です。その場合、譲渡の年と翌年以降3年間は譲渡損失の繰越控除を優先し、適用期間の残りの年に住宅ローン控除を適用することになります。
（E）住宅取得資金贈与の特例について
住宅を購入するための資金について親から援助を受ける場合、贈与税が課税されない（又は軽減される）特例措置があります。
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